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CHE COS’E' UNA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA?

Quali figure professionali chiamare, i tempi di realizzazione, come avviene la preventivazione e, soprattutto, come farsi un’idea dei costi.


IN COSA CONSISTE UNA RISTRUTTURAZIONE?

Il testo unico per l’edilizia la definisce come un “insieme di interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.”

Una ristrutturazione può essere piccola o grande ed è possibile classificarne gli interventi in queste categorie:

  • Interventi di manutenzione ordinaria
  • Interventi di manutenzione straordinaria
  • Interventi di restauro e risanamento conservativo
  • Interventi di nuova costruzione
  • Interventi di ristrutturazione urbanistica

Spesso però si preferisce semplificare riunendo le opere in due grandi categorie: le ristrutturazioni ordinarie e straordinarie. Sono due tipologie di interventi differenti in cui ci sono per ognuno operazioni e norme diverse da rispettare.

Consiglio: fate attenzione alla categoria in cui rientra la vostra ristrutturazione, non cambiano solo dei tecnicismi ma anche gli incentivi statali (se presenti) a cui potete accedere!


QUALI FIGURE INTERPELLARE PER LA MIA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA?

Nel mondo dell’edilizia, come già saprete se avete affrontato una ristrutturazione, può risultare molto complesso districarsi tra regole e tecnicismi.

Il tecnico di fiducia a cui affiderete l’incarico saprà sicuramente aiutarvi, ma vediamo insieme quali sono le figure professionali più corrette da contattare. Per semplicità abbiamo diviso un’attività di ristrutturazione in due macro aree: burocrazia e cantieristica. Vediamole insieme

Burocrazia

Prima di iniziare qualsiasi lavoro è necessario affidarsi a tecnici che siano: geometra, architetto o ingegnere civile. Questi professionisti seguiranno la parte progettuale, la direzione lavori, il piano di sicurezza e la lunga burocrazia di pratiche da presentare ai vari organi competenti (ad esempio il comune).

La parte burocratica ha inizio con le verifiche urbanistiche (alcune sono: rilievo unità immobiliare, accesso agli atti, conformità edilizie, pratiche in sanatoria se necessarie, presentazione di pratiche inizio lavori quali: SCIA, DIA, CILA ecc..), fondamentali prima di poter proseguire con i lavori veri e propri. Successivamente toccherà al tecnico incaricato (oppure dell’impresa a cui avete affidato il “chiavi in mano”) redigere il computo metrico, che verrà inviato alle ditte e maestranze scelte per la preventivazione delle opere.

Consiglio: in questa fase iniziale, oltre all’aspetto economico che è scritto su carta, è importante  cercare di capire qual è il professionista che fa per voi. Non sottovalutate questo aspetto, state decidendo a quale tecnico del settore affidare le chiavi di casa vostra, non affidatevi al primo che capita è importante che sia competente.

Cantieristica

L’inizio di una ristrutturazione non è fatto di soli disegni e progetti, arriverà anche il momento in cui qualcuno (ci auguriamo un professionista) si dovrà sporcare le mani: dalle demolizioni fino alle finiture finali.

Le figure da interpellare per completare una ristrutturazione sono davvero tante e variano anche a seconda della tipologia di ristrutturazione che si sta affrontando. Riassumiamone alcune:

  • muratori operai impresa edile
  • elettricista
  • idraulico
  • mobiliere
  • falegname
  • cappottista
  • serramentista
  • pavimentista
  • pittore
  • progettista di impianti
  • ecc..

Tutte queste figure dovranno essere coordinate da un supervisore (ad esempio direttore lavori) che sarà presente sul posto controllando che i lavori procedano nel modo corretto e, qualora ci sia un problema, si risolva prontamente senza perdere tempo sulla tabella di marcia. Un ulteriore aiuto può essere anche il supporto di tecnici specializzati in cantieristica.




QUANTO TEMPO RICHIEDE COMPLETARE UNA RISTRUTTURAZIONE?

Tutti coloro che si apprestano ad iniziare una ristrutturazione si pongono questa domanda. Darvi una risposta è molto difficile infatti, come ben potrete immaginare, dipende da una serie di fattori: dalla mole di lavoro, alla grandezza dell’unità immobiliare, alla disponibilità dei materiali scelti.

Proviamo però a ipotizzare qualche tempistica. Per la realizzazione di un bagnetto, in caso di lavoro con soluzione chiavi in mano (quindi compresa di tutte le maestranze), potrebbero volerci 2 settimane. Invece nel caso di una grande ristrutturazione una villa può richiedere 6/8 mesi, una nuova costruzione invece circa 1 anno e mezzo. Infine se parliamo di interventi in un singolo appartamento potrebbero bastare 1 o 2 mesi.

Ciò che incide maggiormente in termini temporali sono: i tempi comunali per il rilascio dei vari permessi, l’organizzazione delle varie maestranze e dei fornitori (tieni a mente che non è affatto semplice riuscire a incastrare le disponibilità di singoli professionisti), la disponibilità dei materiali scelti e ordinati, gli eventuali inconvenienti emersi a lavori iniziati (più frequenti di quanto si pensi, specie se le verifiche preliminari non vengono fatte con attenzione).

La probabilità che le tempistiche si allunghino aumentano nel caso in cui affidi l’esecuzione dei lavori a fornitori diversi, senza un corretto coordinamento dei lavori (o se addirittura sei tu a farlo).

Consiglio: affidarti a un professionista per l’organizzazione dei lavori (dalle demolizioni, agli impianti) che si occupi di coordinare le varie maestranze può permetterti di ridurre drasticamente le tempistiche. Questa figura è il General Contractor, ovvero l’incaricato del “chiavi in mano” (a questo link puoi leggere il nostro articolo sul chiavi in mano), che si preoccupa per te del rispetto delle tempistiche ed è in grado di intervenire prontamente in caso di inconvenienti, riorganizzando il lavoro delle maestranze nel modo più efficiente possibile.


COME FACCIO A SAPERE I COSTI?

Ecco la domanda da un milione di dollari: come si fa a sapere qual è il prezzo finale sui lavori di una casa da ristrutturare? Sappi che anche in fase di preventivazione non sarà possibile avere la sicurezza al 100% che quello sia il prezzo definitivo, semmai ci si potrà andare vicino.

Ricordati di questo fattore quando ti troverai di fronte ad un’impresa che di garantisce la certezza dei costi, potresti rischiare brutte sorprese in un secondo momento. Vediamo insieme il perché.

In questo caso non stiamo parlando di una casa nuova da costruire, bensì di un edificio esistente con una sua struttura e un suo scheletro già realizzato tempo addietro. E’ possibile avere una idea di costo realistica ma non è detto che resti per forza quella. Potrebbe infatti aumentare o, perché no, diminuire in fase esecutiva.

Ci sono infatti situazioni che non è possibile conoscere a monte, ma si scoprono una volta che si “mettono le mani” sull’immobile, come ad esempio problemi al sottofondo o strutturali. Certamente un’attenta analisi preliminare può aiutare il professionista esperto a comprendere possibili problematiche e adottare delle soluzioni preventive, tenendone conto in fase di preventivazione costi e tempistiche.

A questo si aggiungono possibili ritardi dovuti a ripensamenti sulla scelta dei materiali e delle finiture, volute dal cliente, che se non gestite correttamente rischiano di pesare parecchio sulle tempistiche di realizzazione finali.


PREVENTIVAZIONE

Sono tante le figure che dovranno essere interpellate, in un preciso ordine e al momento giusto. Per questo motivo è di fondamentale importanza essere in possesso del cronoprogramma sui lavori.

In questa fase ti troverai di fronte a due possibilità:

  • ogni maestranza presenterà il proprio preventivo, a cui dovrai aggiungere i costi delle pratiche burocratiche e del professionista incaricato della direzione lavori
  • una ditta, in caso di soluzione chiavi in mano, mostrerà un preventivo unico suddiviso per macro voci. In questo modo avrai ben chiaro dove saranno destinati i soldi che andrai a spendere, ancor prima di iniziare i lavori, potendo chiedere modifiche e riformulare i preventivi per tempo.

Consiglio: gestire e coordinare le maestranze in modo che vengano rispettati tempi e costi, specie nel caso in cui emergono problemi inaspettati, è un compito assai complesso e stressante. Se non sei un professionista del settore, valuta di affidarti ad una ditta che ti faccia una ristrutturazione “chiavi in mano”.


Con questo articolo si vuole rendere l’idea di come è composta a grandi linee una ristrutturazione edilizia e quali possono essere eventuali problematiche che potreste dover affrontare. Ci auguriamo di aver risposto, almeno in parte, ad eventuali dubbi in merito.

Se hai domande o vuoi maggiori informazioni su come affrontiamo una ristrutturazione edilizia per i nostri clienti, contattaci compilando questo form.